Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, le plusvalenze realizzate da persone fisiche fiscalmente residenti in Italia a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili detenuti al di fuori dell’esercizio di impresa sono imponibili qualora la vendita intervenga entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Tuttavia, la medesima disposizione prevede, tra le altre, un’importante esclusione, stabilendo che non sono imponibili le plusvalenze relative a immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione.

Tuttavia, sul punto, la norma non contiene alcun riferimento alla localizzazione dell’immobile, né limita l’applicazione dell’esenzione ai soli beni situati nel territorio dello Stato.

In tal senso si è espressa anche l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 122 del 2 maggio 2023, nella quale è stata riconosciuta l’applicabilità della disciplina anche a un immobile situato all’estero, confermando che la localizzazione del bene non incide sul perimetro applicativo dell’esenzione.

Ai fini della non imponibilità, risulta quindi determinante verificare che l’immobile sia stato effettivamente destinato ad abitazione principale, requisito che deve essere dimostrato sulla base di elementi oggettivi, nonché rispettato per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e cessione (cfr. Corte di Cassazione, sentenza 25 giugno 2024, n. 17528).

La questione assume particolare rilevanza nei casi di trasferimento della residenza fiscale in Italia. Si pensi ad esempio ad un contribuente che, divenuto fiscalmente residente in Italia, cede un immobile situato all’estero, acquistato da non più di cinque anni e precedentemente utilizzato come abitazione principale. Questi potrà beneficiare dell’esenzione prevista dall’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, al ricorrere dei requisiti legati all’utilizzo quale abitazione principale come sopra richiamati.

Resta in ogni caso necessario verificare il coordinamento con le disposizioni contenute nelle Convenzioni contro le doppie imposizioni, ai fini della corretta individuazione della potestà impositiva tra Italia e Stato estero.

In tale contesto, una valutazione preventiva e documentata risulta essenziale per una corretta gestione delle implicazioni fiscali connesse alla cessione di immobili in ambito internazionale.